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住宅ローンについて Housing loan
手続きの流れ、必要書類、返済方法などを
わかりやすくご紹介します。
住宅ローンの種類
「住宅ローン」の種類は大きく分けると
「公的融資」と「民間融資」に分かれます。
- 公的融資
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住宅金融支援機構、自治体融資などがあります。これらの住宅ローンは、金利が安いというメリットの反面、条件や制限が厳しくなかなか借りる事が出来ないという現実があります。
- 民間融資
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銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っており、条件や制限が少ないのが特徴です。ただ、申込先の金融機関によって金利が大きく違いますので、金融機関選びが大変重要な鍵を握っています。
ローンの返済方法
住宅ローンの返済形態には、
「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
- 元利均等返済
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元利均等返済は返済額がずっと一定な返済方法で、元金と利息の割合だけが変化します。
返済額が一定ということは、計画が立てやすいといえます。
※上の図のように最初は利息の割合が大きく、後のほうは元本の割合が大きくなります。しかし、返済額は一定となっています。 - 元金均等返済
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元金均等返済は元金の支払いを一定にし、元金の残高に応じて利息が上乗せされる返済方法です。
※上の図から最初は利息分が多く、期間が進むにつれて利息が減っていきます。総返済額では元金均等返済より元利均等返済の方が負担が少なくなります。住宅ローンによっては途中で元利均等返済から元金均等返済に変更することも可能です。
金利タイプ
金利形態には「固定金利」 、「変動金利」などがあります。
- 全期間固定金利タイプ
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全期間固定金利とは、フラット35などに見られるタイプで、完済までの期間、金利が一律に設定されるタイプです。メリットとしては、返済額が決定しているのでライフプランを立てやすい事が挙げられます。また、金利が上昇した際にも全期間固定金利であれば返済額は変わりません。ただし、金利が低下した場合、そのメリットを享受する事はできません。変動金利に比べて、金利が高めに設定されている事もデメリットといえます。
- 変動金利タイプ
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変動金利タイプは、完済まで半年ごとに金利が見直されるタイプの金利です。理論上は金利が上昇すると収入も上昇するので、リスクは少ないと言われています。元利均等返済では、利息と元金の割合が半年ごとに見直されます。返済額が急激に上がらないように5年ごとに見直すタイプもありますが、元利均等返済では、利息ばかりを払う事になり、元金がなかなか減らない可能性もあります。
- ミックスタイプ
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ミックスタイプとは、金額を一つのタイプで借り入れるのではなく、金額をそれぞれのタイプに振り分ける事をいいます。例えば3,000万円を借りる場合、1,500万円を固定金利、残りの1,500万円を変動金利で借りるなどすることができます。固定金利期間選択型をミックスする場合は、3年固定金利に1,500万円、10年固定金利に1,500万円などとする事も可能です。メリットとしては、固定金利・変動金利のメリットをそれぞれ享受でき、当初の返済額を抑えやすくなります。反対にデメリットとして、金利が上昇した場合には、どのタイプよりも多く支払わなければならないこともあります。
金利タイプ別のメリットとデメリット
各金利タイプのメリット、デメリットを比較してみましょう。
3種類の金利タイプの住宅ローンについて、それぞれどの様なメリット、デメリットがあるか整理してみます。
きちんと理解して自分のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。
| 長期固定金利タイプ | 変動金利タイプ | 固定金利選択タイプ | |
|---|---|---|---|
| 金利の変動 |
なし 借入時に全返済期間の適用金利が確定する |
金融情勢にあわせて |
固定金利型選択期間はなし 変動金利選択時は変動金利型と同じように変動する |
| 返済額の見直し |
なし |
5年に一度の見直し 増額の場合は1.25倍の上限がある |
固定期間終了時に見直し 増額に上限なし |
| メリット |
借入時に全返済期間返済額が確定するため、長期のプランが立てやすい 低金利時に借りると将来に渡って低金利に基づく返済額を確定することが出来る 将来金利が上昇しても、返済は低金利のままで有利。つまり将来の金利上昇の影響を受けない |
高金利時に借りると将来の金利の低下にあわせて返済額が下がる |
一定期間の返済額を確定することが出来る 固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利となり、さしあたっての返済額が少なくなる 高金利時に借りると将来の金利低下にあわせて返済額が下がる 金利低下時には変動、金利上昇時には固定と金利変動に対応しやすい |
| デメリット |
高金利時に借りると将来に渡り高金利に基づく返済額を負担しなければならない 将来金利が低下しても、返済は高金利のままで不利 |
借入時に将来の金利が確定されずに不安が残る 金利の上下に合わせて返済額の増減があるため、長期のプランが立てにくい 低金利のときに借りると将来の金利上昇とともに返済額が増える |
借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず不安が残る 低金利時に借りると将来の金利上昇とともに返済額が増えてしまう 変動金利型の特約の為、固定金利期間終了後に再度固定金利を選択すると手数料がかかる 固定金利時には繰り上げ返済の手数料が割高となる 固定、変動の選択の判断が難しい |
| 長期固定金利タイプ | |
|---|---|
| 金利の変動 |
なし 借入時に全返済期間の適用金利が確定する |
| 返済額の 見直し |
なし |
| メリット |
借入時に全返済期間返済額が確定するため、長期のプランが立てやすい 低金利時に借りると将来に渡って低金利に基づく返済額を確定することが出来る 将来金利が上昇しても、返済は低金利のままで有利。つまり将来の金利上昇の影響を受けない |
| デメリット |
高金利時に借りると将来に渡り高金利に基づく返済額を負担しなければならない 将来金利が低下しても、返済は高金利のままで不利 |
| 変動金利タイプ | |
|---|---|
| 金利の変動 |
金融情勢にあわせて |
| 返済額の 見直し |
5年に一度の見直し 増額の場合は1.25倍の上限がある |
| メリット |
高金利時に借りると将来の金利の低下にあわせて返済額が下がる |
| デメリット |
借入時に将来の金利が確定されずに不安が残る 金利の上下に合わせて返済額の増減があるため、長期のプランが立てにくい 低金利のときに借りると将来の金利上昇とともに返済額が増える |
| 固定金利選択タイプ | |
|---|---|
| 金利の変動 |
固定金利型選択期間はなし 変動金利選択時は変動金利型と同じように変動する |
| 返済額の 見直し |
固定期間終了時に見直し 増額に上限なし |
| メリット |
一定期間の返済額を確定することが出来る 固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利となり、さしあたっての返済額が少なくなる 高金利時に借りると将来の金利低下にあわせて返済額が下がる 金利低下時には変動、金利上昇時には固定と金利変動に対応しやすい |
| デメリット |
借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず不安が残る 低金利時に借りると将来の金利上昇とともに返済額が増えてしまう 変動金利型の特約の為、固定金利期間終了後に再度固定金利を選択すると手数料がかかる 固定金利時には繰り上げ返済の手数料が割高となる 固定、変動の選択の判断が難しい |
※手数料等条件は、各金融機関によって異なります。
住宅ローンにかかる諸費用
住宅ローンを借りる場合には、ローンを契約する為の契約事務手数料がかかります。
また、団体生命保険、火災保険に加入が義務付けられているのでそれも諸費用の内訳に入ってきます。
更に借入に際し保証人がいない場合には保証料も発生します。これらの料金は借入額や、金融機関ごとに異なります。
- 火災保険料・地震保険料
- 住宅につける火災保険・地震保険の保険料
- ローン保証料
- 融資を受ける方の年収、資産、現在の取引および借入状況と融資する物件の担保内容等により金額が決まります。
- 融資手数料
- 各銀行によって融資手数料の金額が変わります。
- 団体信用生命保険特約料
- 団体信用生命保険特約制度を利用した場合
- 抵当権設定登記
- 抵当権設定登記を司法書士に依頼して行う際にかかる費用
- 登録免許税
- 住宅金融支援機構以外の住宅ローンや抵当権設定登記がある場合
- 印紙税（住宅ローン契約書用）
- 住宅ローン契約書に貼付する印紙代
